Renta de local comercial: cómo negociar un contrato de arrendamiento

November 11, 2022

Ya sea que quieras rentar tu primer local comercial, o mudarte a uno nuevo porque el que tienes ha quedado pequeño y necesitas algo más grande, la firma de un contrato de arrendamiento de un negocio siempre es algo emocionante - y estresante - para cualquiera que quiera empezar un nuevo negocio.

A primera vista, puede parecer que los costos son el factor principal a la hora de considerar los espacios de alquiler. Sin embargo, cuando se busca el espacio adecuado, hay algunas cosas extra que hay que tener en cuenta:

¡La ubicación! El lema de los bienes raíces. Así que lo mejor es investigar exhaustivamente. Averigua por dónde pasa tu público objetivo y en dónde ya tienen éxito tus competidores. Puedes encontrar información demográfica a través de una empresa inmobiliaria, los datos del censo, los análisis de los visitantes de tu sitio de comercio electrónico y los datos de tus propios clientes recogidos en tu sistema de punto de venta.

El tamaño es vital: calcula cuántos metros cuadrados necesitas antes de empezar a buscar espacios, no querrás enamorarte de algo que no se ajuste a tus necesidades. Puedes hacerte una idea de la cantidad de espacio que necesitarás examinando tu inventario, analizando el tamaño medio de los espacios en la zona que quieres alquilar y/o creando un plano aproximado de la distribución que quieres para tu tienda.

Infórmate sobre los plazos del contrato de arrendamiento: La mayoría de los contratos de alquiler de locales comerciales exigen que los negocios firmen acuerdos de varios años. Si estás empezando y quieres probar el mercado antes de firmar un contrato de alquiler de varios años, considera la posibilidad de abrir una tienda pop-up para hacerte una idea. 

Una vez que hayas completado toda tu investigación y hayas encontrado la ubicación perfecta para tu tienda, entonces viene todo el papeleo necesario. La negociación de un contrato de arrendamiento para tu negocio no tiene por qué ser motivo de preocupación: sólo hay que tener en cuenta algunas cosas para que el proceso sea fluido y así puedas concentrarte en la emoción de abrir tu nuevo local.

Contrato de arrendamiento para tu negocio: cómo empezar

Lo primero es lo primero: ¿con quién estás tratando para el proceso de negociación? El hecho de que estés alquilando un pequeño escaparate o un gran almacén en un complejo comercial afectará a la cantidad de negociaciones que puedas hacer. Obviamente, es más sencillo si tratas con un propietario individual que es muy flexible, que con una gran empresa cuyas políticas no permiten negociar.

Básicamente, puedes tratar con un propietario individual, una empresa profesional de gestión de propiedades o un representante de un fondo de inversión inmobiliaria. Dependiendo de la titularidad de la propiedad que esté mirandos, el proceso diferirá un poco de un tipo de propietario a otro.

Negociación de un contrato de arrendamiento de local comercial

Dependiendo qué tan cómodo te sientas para negociar, ahora es el momento de decidir si quieres seguir adelante con la negociación por tu cuenta o con la ayuda de un agente. Una vez que recibas las propuestas de los agentes de arrendamiento o de los gestores del centro comercial, no dejes que te presionen para firmar un contrato antes de tiempo. Ahora es el momento de negociar la tarifa de arrendamiento, el plazo de arrendamiento y demás las cláusulas del contrato.

A continuación,deberás revisar los términos y condiciones. En este punto te recomendamos que, si no te sientes cómodo o cómoda firmando algo de lo que entiendes la mitad, busques la ayuda de un abogado. Ciertamente pagar un par de horas porque lea el contrato y te dé comentarios te resultará más económico que pagar cosas por las que no negociaste. Echemos un vistazo a los términos que deberás revisar y negociar.

¿Qué incluye un contrato de arrendamiento comercial?

Con un contrato de arrendamiento de un local comercial, hay que asegurarse de cubrir todas las bases. Un reciente artículo de Entrepreneur resume algunos elementos esenciales que deben incluirse en un contrato de arrendamiento de un local comercial, como por ejemplo:

  • Un plazo básico: El arrendatario -es decir, tú- está obligado a pagar por el espacio durante un periodo de tiempo concreto (normalmente tres años o más), independientemente de que tu negocio sobreviva ese tiempo.
  • Un precio básico de alquiler: Se calcula por metros cuadrados o como un porcentaje de las ventas brutas, lo que sea mayor. Los alquileres típicos pueden oscilar dependiendo la ciudad y la zona, así que te recomendamos hacer un estudio de precios de otros comerciales en la zona.
  • Asignación de la responsabilidad de mantenimiento: El arrendatario es normalmente responsable del mantenimiento de todos los equipos que sirven al espacio, incluyendo la electricidad, la fontanería, la calefacción, el aire acondicionado y los componentes estructurales.
  • Servicio de agua: Suele estar incluido en el precio del alquiler, pero hay que pagar adicionalmente si necesitas usar gas, y por la electricidad y la recogida de basura.
  • Alquiler anticipado: Suele variar de uno a tres meses.
  • Depósito de seguridad o fianza: Suele ser de cero a dos meses de alquiler, dependiendo de las condiciones del contrato.

Cada contrato de arrendamiento y cada propiedad son únicos, así que utiliza esta lista como punto de partida, y consulta con tu abogado o con el agente de bienes raíces sobre las necesidades específicas de tu negocio.

Por ejemplo, si quieres que tu negocio funcione durante un horario no convencional, asegúrate de hablarlo con el propietario durante las negociaciones, ya que algunos edificios tendrán restricciones operativas.

Responsabilidades de rentar un local comercial

Aparte del precio de alquiler acordado, las responsabilidades de mantenimiento y los detalles sobre la propiedad, hay múltiples formas de estructurar el contrato de alquiler. Podrás pagar los servicios públicos y el impuesto sobre la propiedad; el propietario paga el mantenimiento, las reparaciones y el seguro.

¿Qué estructura es la adecuada para ti y tu negocio? 

Puedes intentar negociar una tarifa de alquiler mensual más baja, pero prepárate para pagar cosas como los costes de mantenimiento, la retirada de la basura, las reparaciones, el seguro y la seguridad. Esta es una buena opción si buscas un pago mensual bajo pero deberás tener una contingencia disponible para cualquier coste imprevisible cuando surja. 

Para estar tranquilo y realizar pagos constantes, deberás pagar un poco más para tener todo agrupado en un solo coste. Esta es una gran opción para los negocios que están empezando: calcula el tope de tu presupuesto, negocia dentro de él y ten la seguridad de que tus bases estárán cubiertas cada mes.

Ten en cuenta que los espacios de los grandes centros comerciales tendrán más ofertas de lujo por las que puedes negociar, ya que estos espacios suelen tener un precio fijo por metro cuadrado que es difícil de modificar. Si no puedes ajustar el precio, entonces negocia otras ventajas, como el marketing en el centro comercial, la conexión WiFi gratuita para tus clientes y las zonas dedicadas al personal y al aparcamiento.

Después de las negociaciones

Por último, prepárate para cuando el contrato de alquiler esté firmado, sellado y entregado. Después de celebrarlo, es el momento de pagar los gastos iniciales. Esto probablemente incluirá el primer y el último mes de alquiler, un depósito de seguridad y cualquier depósito por servicios como la seguridad y los servicios públicos.

¿Cómo te ha ido negociando un contrato de renta de local comercial? Comparte tus experiencias en la sección de comentarios.

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